中公、新東方、好未來(lái)、跟誰(shuí)學(xué)等公司買(mǎi)樓背后：教育培訓行業(yè)模式變遷

每一家企業(yè)買(mǎi)地買(mǎi)樓置業(yè)的目的不盡相同，但也意味著(zhù)教育培訓行業(yè)的模式正發(fā)生變遷

12月，中公教育發(fā)布公告，宣布競拍取得位于北京市昌平區的土地使用權，成交總價(jià)為30.05億元。此前一個(gè)月，中公教育發(fā)布上市以來(lái)首次非公開(kāi)募資，募資不超60億元，其中42億用于在北京懷柔建設學(xué)習基地。

這并不是教育培訓企業(yè)第一次買(mǎi)地購樓。

從新東方、好未來(lái)再到跟誰(shuí)學(xué)，都在不同時(shí)期不同地點(diǎn)購置了房地產(chǎn)項目，用于建設企業(yè)的總部大廈。

購置房地產(chǎn)毋庸置疑是較為大額的資金投入，在此前，教育培訓行業(yè)多為輕資產(chǎn)結構，成本較多用于師資，培訓場(chǎng)地多采用租賃形式。而現在，教育培訓行業(yè)有從輕資產(chǎn)向重資產(chǎn)轉移的趨勢，這也意味著(zhù)教育培訓行業(yè)的模式正在發(fā)生變遷。

越來(lái)越多的教育公司加入了買(mǎi)地大軍。不過(guò)，每一家企業(yè)買(mǎi)地買(mǎi)樓置業(yè)的目的不盡相同。

01、購樓建總部建辦公樓

買(mǎi)地購樓，在教培行業(yè)中著(zhù)實(shí)不是罕見(jiàn)的事情。行業(yè)巨頭對于建立屬于自己的大廈也一直有著(zhù)向往。

早在2005年，新東方以當時(shí)每平米3萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)了位于北京中關(guān)村的新東方大廈，成為新東方集團的第一棟總部大樓。

此后，新東方的購樓之旅一發(fā)不可收拾，各地的一棟棟新東方總部大樓拔地而起。

2018年，新東方武漢學(xué)?？偛空桨崛胛挥谖錆h武昌的新購置新東方大廈;同年，蘭州盤(pán)旋路新東方大廈正式開(kāi)業(yè);次年底，位于安徽合肥的新東方安徽總部大廈項目正式開(kāi)工。

繼新東方之后，教育培訓企業(yè)買(mǎi)樓的現象越來(lái)越多了。

創(chuàng )立于2003年的好未來(lái)的購地之旅，相較來(lái)說(shuō)晚一些。

好未來(lái)成立多年來(lái)，員工一直分布在眾多樓宇之間，直到2018年，好未來(lái)才擁有了第一塊屬于自己的辦公用地。該用地位處北京市昌平區沙河鎮，面積約為28622.318平方米，購資13.2億。19年底，好未來(lái)宣布將在該土地再投入9.2億元資金，建設好未來(lái)辦公空間，建筑面積約12.78萬(wàn)平方米。

好未來(lái)總部大廈正式成立，總耗資22.4億元。

2019年12月13日，好未來(lái)發(fā)布公告稱(chēng)，簽訂了鎮江(江蘇省)辦公樓建筑總包合同，將斥資約14.24億元，在江蘇鎮江開(kāi)發(fā)一個(gè)辦公用地，建筑占地約22.27萬(wàn)平方米。

新東方和好未來(lái)買(mǎi)樓置地基本是用于建總部，包括全國總部、地方總部以及辦公用地。在購置用地大樓后，有利于改善教學(xué)環(huán)境、升級服務(wù)品質(zhì);也可通過(guò)自持物業(yè)減輕租金壓力，優(yōu)化財務(wù)模型;集中辦公還可以提升辦公效率。

經(jīng)常會(huì )有這樣的現象，教育培訓公司在同一個(gè)城市分散有幾個(gè)辦公地址，但需要協(xié)同的事情，需要一起開(kāi)會(huì )的事情比較多，員工就會(huì )來(lái)回跑，這中間的效率比較低，也比較費時(shí)間費資金。

俞敏洪也早在幾年前就表示：購置大樓能夠在一定程度上，降低運營(yíng)管理成本、提高協(xié)作效率和品牌影響力。

此外，購置后未來(lái)或將有較大升值空間。

新東方在2005購置的第一棟大樓，是當時(shí)同片區域內最小的一座。原本俞敏洪所看好的大廈另有其他，只可惜該棟大樓當時(shí)以15億元出售，對于當年的新東方來(lái)說(shuō)著(zhù)實(shí)困難。最終被中鋼購走。

“當時(shí)值15億的那棟大樓，現在價(jià)值早超過(guò)50億元，如果當時(shí)新東方買(mǎi)了下來(lái)，就可以直接關(guān)門(mén)了，賺一票后就可以一輩子休息了。”俞敏洪2019年6月在中關(guān)村智能科技發(fā)展高峰論壇上如是開(kāi)玩笑地說(shuō)道。

對此，俞敏洪甚至表示：后悔當初沒(méi)有多買(mǎi)樓。

02、買(mǎi)樓建立綜合培訓中心

緊隨教育行業(yè)兩大頭部企業(yè)的腳步，華南K12教育培訓機構思考樂(lè )也在悄然布局地產(chǎn)。

2019年9月，思考樂(lè )發(fā)布公告稱(chēng)，為加強吸引、培養和挽留優(yōu)秀人才，思考了計劃建立一個(gè)綜合培訓中心，以向高級管理層、教師和其他工作人員提供專(zhuān)業(yè)的培訓課程。

目前，思考樂(lè )已經(jīng)找到一個(gè)合適建立有關(guān)培訓中心的場(chǎng)所，計劃收購一個(gè)位于廣東省深圳市羅湖區的綜合樓物業(yè)，總代價(jià)為5800萬(wàn)元。該物業(yè)包括中國深圳市羅湖區友誼路與江背路交匯處云峰花園景峰閣裙樓4層。該物業(yè)為綜合用途物業(yè)，總建筑面積約為3,536.07平方米。

思考樂(lè )指出，本次收購，也是思考樂(lè )為自身人才所做的戰略?xún)?，自有物業(yè)有利于提高使用穩定性，降低租期租約等不確定性，把控提升師訓質(zhì)量。

思考樂(lè )在運營(yíng)上非常有特色，運用合伙人制度和校長(cháng)負責制，通過(guò)股權激勵的方式來(lái)提高整體的運營(yíng)效率，因此教師流失率較低，教師與學(xué)生的黏度較高。

課后教育服務(wù)的質(zhì)量在很大程度上取決于教師，思考樂(lè )希望繼續吸引及挽留合資格教師、提升教學(xué)員工的整體素質(zhì)并打造一支高質(zhì)量團隊，而思考樂(lè )買(mǎi)樓建綜合培訓中心的動(dòng)作將會(huì )幫助達到這個(gè)目的。

03、購樓建輔導老師運營(yíng)中心

在線(xiàn)教育公司跟誰(shuí)學(xué)也踏上了自己的買(mǎi)地道路，其目的跟思考樂(lè )有類(lèi)似的地方。

2020年1月31日，跟誰(shuí)學(xué)發(fā)布公告，稱(chēng)其將在河南省鄭州開(kāi)發(fā)區購置三棟大樓，總耗資3.338億元。購置大樓中，包括兩棟已完工辦公大樓以及一棟辦公大樓。

根據鄭州市經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區信息，跟誰(shuí)學(xué)購置的三棟大樓于2016年建設，包括 2 棟研發(fā)樓(一棟21層正建設，一棟6層已完工)和 1 棟產(chǎn)品展示銷(xiāo)售中心(4層)，總建筑面積為 6.5萬(wàn)平方米，主要作為寫(xiě)字樓出租或出售給民企和社會(huì )團體使用，可容納1877人。

今年2月，跟誰(shuí)學(xué)表示，此次購置的房產(chǎn)將計劃用于公司業(yè)務(wù)運營(yíng)，將在2020年下半年投入使用。

不過(guò)，跟誰(shuí)學(xué)的買(mǎi)樓行為曾引起做空機構的質(zhì)疑，GrizzlyResearch認為，跟誰(shuí)學(xué)耗資3.3億在鄭州購買(mǎi)的三棟樓，實(shí)際總投資僅7500萬(wàn)元，支付價(jià)格高達4倍之多，存在夸大資本支出轉移資金的嫌疑。

對此，跟誰(shuí)學(xué)創(chuàng )始人、董事長(cháng)兼CEO陳向東曾在一個(gè)發(fā)布會(huì )上做了澄清：“購買(mǎi)的樓建筑面積是65800平米，初步作價(jià)3.3億，拿到手是5000來(lái)塊錢(qián)一平方。在鄭州經(jīng)開(kāi)區核心地段5000塊錢(qián)(一平米)拿到那樣一個(gè)樓，誰(shuí)能做到?”

要知道，根據鄭州多家媒體報道，早在2016年，在鄭州經(jīng)開(kāi)區核心地段的土地樓面價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)元。

陳向東卻做到用低價(jià)買(mǎi)到了核心地段，他提到：“我承認地方政府給了我們很多支持、很多工作，希望引入我們，所以我認為我們在鄭州經(jīng)開(kāi)中心這個(gè)買(mǎi)樓恰恰是創(chuàng )造更大的股東價(jià)值。”

對于做空機構對于跟誰(shuí)學(xué)鄭州買(mǎi)樓的這一條質(zhì)疑，行業(yè)內都認為確實(shí)站不住腳，跟誰(shuí)學(xué)購買(mǎi)樓的價(jià)格相當劃算，占了大便宜，國外做空機構不太了解中國地產(chǎn)行情。

陳向東還解釋?zhuān)?ldquo;自己是河南人，對鄭州特別有情感，跟誰(shuí)學(xué)選擇在鄭州做輔導老師運營(yíng)中心。”

對于在線(xiàn)大班課來(lái)說(shuō)，輔導老師關(guān)系到學(xué)生的續報和留存，未來(lái)的需求非常大，也將是競爭的砝碼之一。鄭州作為人才密集的城市，也成為了各家選擇輔導老師基地之一。跟誰(shuí)學(xué)置地后就不需要租賃辦公室了，可以說(shuō)做了長(cháng)遠打算，不失為明智的選擇。

今年6月6日，跟誰(shuí)學(xué)旗下品牌高途課堂鄭州中心正式在鄭州經(jīng)開(kāi)區掛牌，陳向東介紹說(shuō)，高途課堂鄭州中心是跟誰(shuí)學(xué)第一家京外的運營(yíng)中心，對跟誰(shuí)學(xué)有著(zhù)特別的意義。目前，跟誰(shuí)學(xué)已在鄭州購置辦公大樓，也代表了跟誰(shuí)學(xué)與高途課堂看好鄭州長(cháng)遠前景，并將立足鄭州長(cháng)期發(fā)展的重要決心。

04、購地建學(xué)習基地

中公教育買(mǎi)地又是另外一種考量，這與中公的業(yè)務(wù)模式密切相關(guān)，是把更多的精力放在了完善自己的學(xué)習基地上。

年初，中公教育發(fā)布公告，稱(chēng)以自由資產(chǎn)3.8萬(wàn)元購置陜西冠誠九鼎國際1號。據悉，該大樓地上建筑共計18層，總面積0.55億平方米。中公教育表示，此次收購資產(chǎn)將用于陜西區域總部及綜合學(xué)習基地建設使用。

11月，中公教育發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行預案，為其自上市以來(lái)的首次定增募集資金計劃，募資總額不超60億元，其中42億元用于北京懷柔學(xué)習基地建設項目，擬在懷柔新建集授課、培訓、食宿、后勤保障于一體的學(xué)習基地。

12月，中公教育再發(fā)公告，宣布通過(guò)競拍以30.05億元，正式取得位于北京市昌平區沙河鎮的土地使用權。公告中顯示，該土地將用于建設公司在線(xiàn)科技研發(fā)中心、線(xiàn)上與線(xiàn)下融合教育示范中心、研發(fā)與教學(xué)人員融合培訓中心、全國市場(chǎng)垂直一體化響應指揮中心、創(chuàng )新教育總部。

該用地完成后，能夠滿(mǎn)足5000余名學(xué)員吃住學(xué)一體化培訓，并同時(shí)解決3萬(wàn)余名教職工集中內訓學(xué)習及住宿問(wèn)題。

在成人培訓領(lǐng)域，尤其是公考類(lèi)的培訓，都有封閉式培訓的模式，比如有40天或者45天全封閉集訓營(yíng)，即連續40多天吃住在一個(gè)營(yíng)地，分早中晚進(jìn)行集中學(xué)習，期間學(xué)員基本很少出門(mén)。

中公教育的封閉培訓班多采用酒店租賃形式，但即使是郊區的酒店，租賃成本也相當高。根據披露數據折算，2019年公司支付給合作酒店的租金超過(guò)10億元，成本僅次于師資投入，占比相當于營(yíng)業(yè)收入的15%，直接砍掉了不少利潤。甚至，有的培訓機構為了降低成本會(huì )找環(huán)境比較差的地方做為封閉式訓練基地。

如果有自己的學(xué)習基地，就會(huì )一次性解決封閉式訓練基地的問(wèn)題。這就是中公教育在地產(chǎn)上買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的深層次原因。

培訓機構在買(mǎi)地買(mǎi)樓置業(yè)的動(dòng)作背后也代表了培機構模式的變遷，一方面更加重視輔導老師，更加重視師訓，在一起集中辦公更會(huì )加強團隊的凝聚力和效率;一方面還涉及成本問(wèn)題，一次性買(mǎi)樓會(huì )比租賃性?xún)r(jià)比略高，也更有穩定性。